Hypotéka

Hypotéka od Komerční banky v kostce

Hypotéka od Komerční banky patří mezi standardní nabídky financování bydlení a je určena žadatelům, kteří potřebují vyšší podíl cizích zdrojů na koupi, rekonstrukci nebo refinancování nemovitosti. Banka nabízí financování až do 100 % ceny nemovitosti, takže o produkt se mohou ucházet i klienti s minimem vlastních úspor – za cenu přísnějších podmínek pro dosažení nejnižší nabízené sazby, jak popisujeme níže.

Na trhu hypoték v Česku platí, že samotná úroková sazba na billboardu nebo webu banky téměř nikdy neříká celý příběh – rozhoduje kombinace sazby, RPSN, poplatků a podmínek, za kterých je nejnižší sazba vůbec dosažitelná. Přesně to je i případ tohoto produktu, a proto se v recenzi věnujeme nejen samotným číslům, ale i tomu, co je nutné splnit, aby na ně žadatel opravdu dosáhl.

Úroková sazba a RPSN

Komerční banka uvádí úrokovou sazbu od 5,29 % p. a., což odpovídá RPSN 5,44 %. Slovo od je tu klíčové – jde o nejnižší možnou sazbu, kterou banka reálně poskytuje jen žadatelům, kteří si sjednají všechny podmiňující produkty popsané dále v textu. Bez nich může banka nabídnout vyšší sazbu, než je inzerovaná.

Rozdíl mezi nominální sazbou a RPSN je pro rozhodování důležitý: RPSN kromě úroku zahrnuje i poplatek za poskytnutí úvěru a další náklady spojené s čerpáním, a je proto vždy o něco vyšší než samotná úroková sazba. Právě RPSN je číslo, podle kterého má smysl porovnávat nabídky různých bank mezi sebou, protože zohledňuje celkovou cenu úvěru, ne jen jeho nominální úročení. U tohoto produktu je rozdíl mezi 5,29 % a 5,44 % poměrně malý, což naznačuje, že vstupní poplatek 4 900 Kč (viz níže) není v poměru k výši úvěru nijak vysoký.

Kolik hypotéka skutečně stojí

Banka uvádí zákonem vyžadovaný reprezentativní příklad: úvěr ve výši 4 000 000 Kč na dobu 30 let, s fixací sazby na 3 roky, při sazbě 5,29 % p. a. a RPSN 5,44 %. Za celou dobu splácení by klient bance vrátil celkem 7 993 634,18 Kč – tedy zhruba dvojnásobek půjčené jistiny.

Je třeba zdůraznit, že jde o modelový příklad při konkrétních, zákonem předepsaných vstupních předpokladech, nikoliv o garanci, že každý žadatel dostane přesně tuto sazbu a tuto celkovou splacenou částku. Reálné parametry se odvíjí od bonity žadatele, hodnoty a typu nemovitosti, účelu úvěru i toho, zda si sjedná doplňkové produkty popsané níže. Částka 4 000 000 Kč v příkladu je tedy modelová výše úvěru použitá pro výpočet RPSN, nikoli minimální ani maximální hranice, kterou by banka reálně půjčovala.

Za povšimnutí stojí i to, že fixace v reprezentativním příkladu je pouze tříletá, zatímco splatnost úvěru je třicetiletá. To v praxi znamená, že po uplynutí tří let se sazba znovu přizpůsobí aktuální nabídce banky v době refixace – u třicetileté hypotéky jde o riziko, se kterým je nutné počítat při dlouhodobém plánování rodinného rozpočtu, protože výsledná splátka po refixaci může být vyšší i nižší než ta počáteční. Kdo plánuje hypotéku na celých 30 let, by měl počítat s tím, že aktuálně uváděná sazba platí jistě jen pro prvních 36 měsíců splácení.

Podmínky a požadavky

Maximální doba splácení činí 30 let (360 měsíců). Banka financuje až 100 % ceny nemovitosti, což z ní dělá jednu z velkorysejších nabídek na trhu z hlediska maximálního LTV – řada konkurenčních bank vyžaduje alespoň minimální vlastní spoluúčast, zatímco zde teoreticky stačí nemovitost jako jediné zajištění. Poplatek za poskytnutí úvěru a posouzení rizika činí 4 900 Kč; vedení a čerpání úvěru je podle popisu banky zdarma, což je u hypoték obvyklý, ale ne úplně samozřejmý standard.

Úvěr lze podle informací banky použít na koupi nemovitosti, rekonstrukci, refinancování stávající hypotéky, vypořádání spoluvlastnictví nebo koupi družstevního bytu, včetně souvisejících nákladů na bydlení až do výše 30 % objemu úvěru – tedy relativně širokou škálu účelů, nejen prostou koupi nemovitosti k bydlení. To ocení například žadatelé, kteří potřebují peníze i na vybavení domácnosti nebo drobné stavební úpravy související s nastěhováním.

Proces vyřízení probíhá podle banky ve třech krocích. Prvním je úvodní konzultace na pobočce, kde se probírají parametry žádosti a potřeby klienta. Následuje samotné schválení hypotéky, při kterém banka posuzuje bonitu, riziko a výši příjmu žadatele – v tuto chvíli se také ověřuje, zda žadatel splňuje podmínky pro nejnižší nabízenou sazbu. Posledním krokem je podpis smluvní dokumentace, která zahrnuje evropský standardizovaný informační přehled (ESIP), samotnou hypoteční smlouvu a návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, kterým se dokončuje zajištění úvěru nemovitostí.

Doplňkové produkty pro nižší sazbu

Nejnižší nabízenou sazbu 5,29 % p. a. banka podmiňuje sjednáním několika dalších produktů a splněním dodatečných podmínek: životním pojištěním a pojištěním nemovitosti sjednanými u Komerční pojišťovny, směrováním příjmu na účet vedený u Komerční banky a doložením průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) třídy A nebo B.

Poslední podmínka je poměrně nestandardní a v praxi znamená, že na inzerovanou nejnižší sazbu dosáhnou spíše jen žadatelé kupující nebo stavějící energeticky úsporné nemovitosti. U starších domů a bytů s horším energetickým štítkem bude reálně dosažitelná sazba pravděpodobně vyšší, než je hlavní inzerovaná hodnota – to je potřeba mít na paměti při plánování rozpočtu na základě čísel z tohoto přehledu.

Sjednání životního a majetkového pojištění u vlastní pojišťovny banky je běžnou praxí u hypoték na českém trhu – z pohledu klienta jde o kompromis mezi nižší úrokovou sazbou a menší volností při výběru pojišťovny. Kdo si pojištění chce sjednat jinde nebo ho nechce vůbec, měl by počítat s tím, že mu banka pravděpodobně nabídne sazbu blíže hornímu konci rozpětí, nikoli zmiňovaných 5,29 % p. a.

Pro koho je tato hypotéka vhodná

Produkt se hodí především žadatelům s omezenými vlastními úsporami, kteří ocení možnost financování až do 100 % ceny nemovitosti. Zároveň je nejvýhodnější pro ty, kdo jsou ochotni sjednat doplňkové životní i majetkové pojištění u Komerční pojišťovny a přesměrovat svůj příjem na účet vedený u KB výměnou za nižší sazbu.

Vzhledem k podmínce energetického štítku třídy A nebo B je nabídka nejvýhodnější pro kupující novostaveb nebo nemovitostí po kvalitní energetické renovaci; u starších nemovitostí bez tohoto štítku je třeba počítat s vyšší reálnou sazbou, než jakou banka uvádí jako výchozí. Naopak žadatelům, kteří chtějí mít maximální volnost ve výběru pojišťovny a nechtějí přesouvat své příjmy k jedné bance, se může vyplatit spíše porovnat i nabídky bank, které nižší sazbu takto přísně nepodmiňují.

Co si ověřit před podpisem

Vzhledem k tomu, že inzerovaná sazba 5,29 % p. a. je vázaná na splnění více podmínek zároveň, doporučujeme žadatelům před podpisem smlouvy požádat banku o písemné vyčíslení konkrétní nabídky pro jejich situaci – tedy včetně reálné ceny životního a majetkového pojištění u Komerční pojišťovny, aby bylo možné posoudit, zda je kombinace nižší úrokové sazby a povinného pojištění v součtu skutečně výhodnější, než nabídka jiné banky bez těchto podmínek. Stejně tak je vhodné si nechat potvrdit, zda konkrétní nemovitost splňuje požadovanou třídu energetické náročnosti A nebo B – bez PENB v této třídě totiž na uváděnou sazbu 5,29 % p. a. reálně nedosáhne.

Za zmínku stojí i to, že v tomto přehledu vycházíme z reprezentativního příkladu a informací zveřejněných bankou; skutečná nabídka konkrétnímu žadateli se může v detailech lišit podle aktuální situace na trhu i podle individuálního posouzení rizika ze strany Komerční banky.

Shrnutí

Hypotéka od Komerční banky nabízí na první pohled solidní vstupní parametry – sazbu od 5,29 % p. a. (RPSN 5,44 %), financování až do 100 % LTV a relativně nízký poplatek za poskytnutí úvěru ve výši 4 900 Kč. Klíčové je ale nezaměňovat inzerovanou sazbu od s garantovanou nabídkou pro každého žadatele: k jejímu dosažení je potřeba splnit poměrně náročnou kombinaci podmínek – pojištění u Komerční pojišťovny, směrování příjmu na účet KB a energetický štítek nemovitosti třídy A nebo B.

Kdo tyto podmínky splní, dostává konkurenceschopnou nabídku s vysokým maximálním LTV a nízkým vstupním poplatkem. Kdo je splnit nechce nebo nemůže – typicky kvůli starší, energeticky méně úsporné nemovitosti – měl by počítat s vyšší sazbou, než jakou banka uvádí jako svou nejnižší nabídku, a před podpisem smlouvy si nechat spočítat konkrétní individuální nabídku.