Podle indexu Swiss Life Hypoindex, který dlouhodobě sleduje průměrné úrokové sazby hypoték nabízených bankami v Česku, se sazba v srpnu 2026 vyšplhala na 5,42 procenta - nejvýše za poslední dva roky a už pátý měsíc v řadě roste. Tříleté fixace se přitom v červenci 2026 pohybovaly nejvýhodněji kolem 5,02 procenta. Pro každého, kdo si letos plánuje pořídit vlastní bydlení nebo refinancovat stávající hypotéku, je užitečné rozumět tomu, co konkrétní nabízenou sazbu skutečně ovlivňuje - a proč se nabídka pro dva různé žadatele může výrazně lišit.
Nominální sazba vs. RPSN - není to totéž
Nominální úroková sazba je číslo, které banka uvádí jako hlavní lákadlo, ale skutečnou cenu úvěru vyjadřuje až RPSN (roční procentní sazba nákladů). RPSN zahrnuje kromě úroku i poplatky spojené s úvěrem - posouzení žádosti, ocenění nemovitosti, vklad do katastru nemovitostí a další jednorázové náklady rozpočítané do celé doby splácení. Rozdíl mezi nominální sazbou a RPSN bývá u hypoték řádově desetiny procentního bodu, ale u kratších úvěrů nebo nižších částek může být citelně větší. Při srovnávání nabídek je proto vždy potřeba dívat se na RPSN, ne jen na nominální sazbu z reklamy.
Fixace: jak dlouho má sazba platit
Fixace určuje, jak dlouho zůstane vaše sazba neměnná bez ohledu na to, jak se vyvíjí trh. Kratší fixace (1-3 roky) bývá obvykle o něco levnější, ale přináší riziko, že při dalším sjednávání narazíte na méně výhodné podmínky, pokud sazby mezitím vzrostou. Delší fixace (7-10 let) dává jistotu neměnné splátky na delší dobu, ale za tuto jistotu se obvykle platí vyšší sazbou. Volba fixace by měla odpovídat vašemu očekávání vývoje sazeb i toleranci k riziku, ne jen aktuálně nejnižšímu číslu v nabídce.
LTV: kolik tvoří vlastní zdroje
LTV (loan-to-value, poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) je jeden z nejsilnějších faktorů, které ovlivňují nabízenou sazbu. Čím nižší LTV - tedy čím větší podíl kupní ceny pokryjete vlastními úsporami - tím zpravidla nižší sazbu banka nabídne, protože pro ni úvěr představuje menší riziko. Banky běžně financují od 80 do 90 procent hodnoty nemovitosti, některé nabízejí i vyšší LTV pro mladší žadatele do určitého věku, obvykle za cenu přirážky k sazbě.
Reprezentativní příklad: na co se dívat
Zákon ukládá bankám u spotřebitelských úvěrů uvádět reprezentativní příklad - konkrétní výpočet s danou výší úvěru, dobou splácení, sazbou, měsíční splátkou a celkovou splacenou částkou. Tento příklad je cenný proto, že ukazuje, jak se sazba a poplatky promítnou do reálných čísel, ale je potřeba pamatovat, že jde o příklad při konkrétních, bankou zvolených předpokladech - vaše skutečná nabídka se může lišit podle vaší bonity, výše úvěru a zvolené fixace. Nikdy tedy neberte reprezentativní příklad jako garantovanou nabídku pro váš konkrétní případ.
Co dalšího hraje roli
Kromě LTV a fixace ovlivňuje konkrétní nabídku i vaše bonita (příjem, existující závazky, historie splácení), účel úvěru (vlastní bydlení bývá zvýhodněné oproti investiční nemovitosti) a to, zda si k hypotéce sjednáte doplňkové produkty banky - životní pojištění, běžný účet s pravidelným příjmem, nebo platební kartu. Odmítnutí těchto doplňkových produktů může u některých bank znamenat přirážku k sazbě, což je potřeba zohlednit při srovnávání celkové ceny, ne jen holé sazby.
Jak postupovat při výběru
Než se rozhodnete pro konkrétní banku, porovnejte nejen nominální sazbu, ale i RPSN, poplatky za zpracování a podmínky předčasného splacení u více nabídek najednou. Aktuální přehled hypotečních nabídek najdete na srovnání hypoték na BankSorter.
Shrnutí
Sazba hypotéky, kterou vám banka nakonec nabídne, je výsledkem souhry několika faktorů - LTV, délky fixace, vaší bonity a účelu úvěru - ne jen aktuální situace na trhu. Průměr podle Hypoindexu je užitečný orientační bod, ale vaše konkrétní nabídka z něj může výrazně vybočovat oběma směry. Věnujte čas srovnání RPSN u více bank, ne jen nominální sazbě z první reklamy, na kterou narazíte.